Por Mariana Missiaggia
O modelo de shopping center que imperou por décadas pelas cidades brasileiras, especialmente nas grandes capitais, tem começado a perder espaço para projetos multifuncionais. Enquanto muitos empreendimentos dão sinais de que precisam ser repensados, o interior de São Paulo aparenta seguir na seguinte direção: investimentos menores, construções mais abertas, enxutas e integradas a projetos imobiliários e ao ambiente ao seu redor.
Se antes o modelo de “caixote” fechado e climatizado era a regra de ouro, o arquiteto Jayme Lago Mestieri diz que hoje o mercado caminha para a integração urbana, o uso misto e a eficiência de custos. Acompanhando essa evolução há 20 anos, ele analisa o setor sob a ótica de quem viu o nascimento de centros comerciais gigantes e agora projeta o futuro em formatos mais abertos e sustentáveis.
Com cerca de dez projetos em andamento em cidades do interior paulista, ele cita o Parque Dom Pedro, em Campinas, no interior de São Paulo, como uma referência e exemplo de empreendimento que soube se adaptar ao longo dos anos e abriu alamedas em pontos do empreendimento com áreas abertas, espaços de permanência, vegetação e áreas de descanso.
Hoje o terceiro maior do país em área, o Dom Pedro acumula quase 400 lojas e um fluxo mensal de 1,6 milhão de visitantes. São 126,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) – metragem que supera a capacidade de espaços icônicos como o Estádio do Maracanã, que comporta pouco mais de 78 mil pessoas.
Ao analisar as principais cidades de interior, Mestieri define o Dom Pedro como um caso à parte quando se fala em consolidação e estratégia por sua robustez, localização e tempo de mercado. E embora tenha sido inaugurado há 24 anos, ele ainda inspira e norteia muitos projetos atuais.
Desde 2023, o Dom Pedro passa por um processo de rebranding que fez inclusive, a palavra ‘Shopping’ desaparecer da nomenclatura do centro de compras. Segundo Tatiane De Conto, gerente de marketing do shopping, a mudança é uma “declaração de intenções” para acompanhar a evolução do consumidor que não busca apenas o produto na prateleira, mas tempo de qualidade e soluções para o cotidiano.
Ela explica que o reposicionamento do Dom Pedro transformou o espaço em um ecossistema integrado em três pilares fundamentais: conveniência total com a Alameda de Serviços, que centraliza desde necessidades burocráticas a cuidados pessoais, onde o cliente “consegue resolver a vida em um único lugar”; hub gastronômico. o maior da região com uma curadoria que prolonga a permanência do visitante e faz da ida ao shopping um evento social; e o Karg, o maior hub de carregamento de veículos elétricos da região de Campinas.
Para além do olhar do consumidor, essa nova percepção de valor, de acordo com Tatiane, colocou o Dom Pedro no radar de gigantes globais. A chegada de lojas conceito e operações exclusivas como a H&M, o Parque do Joca e a Braello (multimarcas de K-Beauty) confirmam o que ela define como visão estratégica de futuro.
“Para os lojistas, a métrica de sucesso também evoluiu. As negociações agora levam em conta não apenas o volume de vendas, mas o engajamento do cliente e a capacidade de fidelização”, diz a executiva.
Captando clientes não apenas locais, mas em um raio de 100 quilômetros, Mestieri explana que o consumidor do interior consegue estabelecer divisões muito bem definidas, com shoppings do dia a dia – ou seja, aqueles menores, localizados normalmente em zonas centrais das cidades, e que funcionam bem para uma passagem rápida. Por outro lado, no Dom Pedro, as pessoas planejam esse deslocamento e fazem dele um passeio de dia inteiro.
Com expansões recentes que fortaleceram suas áreas abertas e um mix que atende a todo o interior paulista, o arquiteto aponta que o Dom Pedro estabeleceu um patamar de ABL que dificilmente será replicado. Segundo o especialista, novos projetos desse porte enfrentariam barreiras de viabilidade que o Dom Pedro já superou pelo seu histórico e força regional.
Mestieri recorda que o setor ainda carrega cicatrizes do biênio 2009/2010. Ele discorre que, naquela época, a expansão desenfreada e o crédito facilitado levaram shoppings a cidades de 90 mil habitantes que não comportavam a concorrência. O resultado foi uma alta vacância e traumas financeiros que até hoje não foram superados.
O arquiteto aponta que enquanto grandes gestoras evitam ativos com menos de 40 mil metros quadrados de ABL, o mercado é impulsionado por empreendedores locais que acreditam no potencial de suas regiões por meio de projetos greenfield , em que a empresa construirá suas próprias instalações totalmente novas do zero.
“Hoje, ajudamos a mitigar riscos e trazer o projeto para a realidade, com muito mais cautela do que em 2008”, explica.
A tendência agora, segundo o arquiteto, são os projetos de uso misto, que integram o mall a torres residenciais, hotéis, centros de saúde e escritórios – e que leva à ascensão do Open Mall como uma grande aposta para o futuro do interior das cidades brasileiras.
Mestieri explica que o modelo oferece uma vantagem competitiva agressiva para o lojista, como a redução do custo de ocupação em comparação ao modelo convencional e dá mais flexibilidade ao empreendimento. Ele detalha que, em casos de vacância, por exemplo, as opções de serviços surgem como fácil opção de ocupação em um open mall que já tem como identidade um mix diversificado. Enquanto que, em corredores fechados, o mix de comércio e serviços é menos versátil e tem menor aceitação pelo público.
Entretanto, o especialista destaca que o modelo de Open Mall ainda enfrenta uma curva de aperfeiçoamento, especialmente em relação ao clima tropical. Projetos como o Americana Mall, na cidade de Americana, demonstram essa adaptação, diz o arquiteto.
O empreendimento terá 28 mil metros quadrados, 120 lojas, praça de alimentação com 14 operações de fast food, além de três lojas-âncoras, dois restaurantes e estacionamento para 1,3 mil vagas e seis salas de cinema. Tudo isso no conceito Open Mall, utilizando vegetação e estudos de conforto natural para lidar com as altas temperaturas e as chuvas de verão, que ainda são o “calcanhar de Aquiles” do formato, aponta.
Outros exemplos práticos de como a arquitetura está servindo ao negócio, segundo Mestieri, são o Serramar, em Caraguatatuba, que passou por retrofit e expansão, integrando um hotel e campus acadêmico; o Pátio Limeira, em Limeira, que já está consolidado como shopping de conveniência diária, teve seu fluxo e espaço potencializado por uma torre corporativa e um projeto ainda em desenvolvimento em Valinhos que une residencial e mall.
Já um exemplo do modelo antigo que encontra dificuldades de adaptação por ser “fechado demais” em sua estrutura original, limitando novos formatos de uso é o Shopping Nações Limeira, fechado em 2021 – e que desde então, tem seu espaço sendo estudado para uma nova vocação.
Outro recorte que o arquiteto faz sobre como reintegrar esses grandes centros comerciais à cidade passa pelos estacionamentos – que em alguns casos, ele aponta ser visto como sinônimo de comodidade ou desperdício, mas que em sua opinião deveria significar espaço: de solo e de oportunidade.
Em um contexto urbano onde cada metro quadrado vale muito, ele destaca que manter essas áreas subutilizadas somente para carros pode parecer um contrassenso – e acaba por criar uma espécie de barreira física entre o mall e a cidade.
Como alternativa, Mestieri aponta que shoppings e centros comerciais pelo mundo estão transformando estacionamentos em praças, espaços de evento, hubs logísticos e até hortas urbanas. Ele cita o The Grove, em Los Angeles, que criou um rooftop cinema; o Southbank Centre, que ativou o estacionamento com arte urbana e o Boxpark, que virou polo de eventos, ambos na Inglaterra. Ou seja, locais que olharam para seus espaços como reservas estratégicas de futuro entendendo que “o shopping não acaba no acesso, ele pode recomeçar ali”.
O futuro, segundo o arquiteto, está em pensar empreendimentos onde cidade e shopping se confundem. Ainda sem nenhuma movimentação nesse sentido no Brasil, ele contextualiza que embora, o movimento do Iguatemi, em Campinas, que iniciou obras para “abrir uma cidade” no entorno do empreendimento, e do Center Norte, em São Paulo, que trabalha a ideia de um novo bairro planejado, possam se aproximar daquilo que ele vislumbra para o futuro, o conceito Urban Friendly seria outra coisa.
“Esses dois casos (Iguatemi Campinas e Center Norte) tem como origem um caixote, e isso engessa qualquer interação com a cidade. O objetivo do Open Mall é o aperfeiçoar esse convívio permitindo que o usuário transite pelo espaço sem perceber onde termina a malha urbana e onde começa o centro de compras com investimentos menores, crescimento orgânico e uma integração cada vez maior com a rotina e a paisagem das cidades”.
Fonte: Diário do Comércio – Imagem: Divulgação/ALLOS
